房屋转租合同的效力及特点

　　房屋转租是指房屋承租人经出租人同意，将承租的房屋部分或者全部租赁给第三人，由第三人向承租人支付租金的行为。在房屋转租法律关系中，原房屋租赁合同可称为原租合同，其出租人和承租人在转租关系中仍称为出租人和承租人，与承租人建立租赁关系的第三人称为次承租人，承租人与次承租人之间的租赁合同称为转租合同。

　　承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

　　房屋转租合同具有如下特点：

　　1、房屋转租合同涉及三方当事人的权利义务关系。房屋转租合同的主体是承租人和次承租人，但其权利义务涉及三方当事人，即出租人、承租人和次承租人。

　　2、房屋转租合同与原租赁合同之间存在着密切的联系。

　　首先，房屋转租合同与原合同的标的物具有同一性，即转租的房屋是原出租房屋的部分或全部。

　　其次，原租赁合同的效力决定转租合同的效力，即原合同无效，转租合同也无效。

　　再次，原租赁合同的租期决定转租合同的租期，不经出租人同意，转租合同的租期不得超过原租赁合同的租期。

　　最后，原租赁合同终止时，转租合同也随之终止。

　　3、房屋转租合同是一个独立的合同，并非原租赁合同的变更或转让。